חוק המכר דירות מהו? - לפניכם מדריך שלם בנושא חוק מכר

חוק מכר (דירות) המונהג בישראל מאז שנת 1973 הוא חוק המסדיר בתוכו את התנאים הנדרשים לצורך ביצוע עסקת נדל"ן בין רוכשי דירות לחברה יזמית/קבלנית. חוק זה מתמקד במגוון רחב של היבטים הקשורים לביצוע העסקה, כאשר מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירות חדשות למגורים. כל אחד מסעיפי החוק מתמקדים בהגנה כזו או אחרת המעוגנת בחוק לציבור רוכשי הדירות בישראל. חשוב לציין שחוק מכר (דירות) תשל"ג- 1973 תקף גם במקרים של רכישת דירות חדשות בפרויקטים חדשים למגורים וגם במסגרת רכישת דירות בפרויקטים שונים בתחום התחדשות עירונית, לרבות, פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופרויקטים מסוג תמ"א 38/2.

סעיף ראשון לחוק מכר (דירות )- אחריות קבלן

הסעיף הראשון של חוק מכר (דירות) מעגן את אחריות הקבלן לגבי דירות חדשות אותן הוא בנה. על פי סעיפי החוק העוסקים בין היתר בנושא אחריות הקבלן, רוכשי הדירות רשאים לתבוע נזיקין מהקבלן במידה ומתגלים אי – אילו ליקויי בנייה ותכנון בשטח הנכס והמבנה בתוך תקופת הבדק וגם בתקופת האחריות. תקופת הבדק נמשכת בין שנה ל-7 שנים מיום מסירת החזקה על דירת המגורים החדשה, וזאת בהתאם לסוג ואופי ליקוי הבנייה. בסיום תקופה זו, עומדת לרשות רוכשי הדירות החדשות תקופת אחריות הנמשכת כ-3 שנים מיום סיום תקופת הבדק.

במהלך תקופת הבדק, הקבלן נושא באחריות לתיקון הליקוי ו/או במתן פיצוי כספי לרוכשי הדירה בה התגלה הליקוי,  למעט מקרים בהם הוכח כי הליקוי הוא פועל יוצא של מעשה או מחדל של הקונה. במהלך תקופת האחריות שלאחר סיום תקופת הבדק האחריות תוטל על הקבלן אך ורק במקרים בהם הקונה הוכיח כי ליקוי הבניה הוא פועל יוצא של תכנון לקוי , בעבודה או שימוש בחומרי בניה.

בסעיפי חוק המכר (דירות) מופיע פירוט מלא של סוגי הליקויים ותקופת האחריות הרלוונטית לגביהם, כאשר קיים הבדל בסעיפי החוק בכל הנוגע לדירות אשר נרכשו לפני יום ה-6.42011 (או שבנייתן הסתיימה לפני יום זה) לבין דירות חדשות אשר נרכשו מיום ה-6.4.2011 ואילך.

להלן מידע על הליקויים המחויבים באחריות קבלן על פי חוק מכר דירות לגבי דירות חדשות שנרכשו לאחר יום ה-6.4.2011:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודודים – שלוש שנים
• ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים
• כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות.
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים.
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.
• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בשלב זה חשוב לציין שהחוק מחייב את רוכשי הדירות ליידע את הקבלן בדבר הליקוי שהתגלה בשטח הדירה או המבנה, ובתוך כך, לחייב אותו לפעול לתיקון הליקוי .

כיום, ההמלצה הרווחת לכלל רוכשי דירות חדשות מקבלן היא להסתייע בשירותי בדק בית במסגרתם נערכת בדיקה מקיפה בשטח הדירה (על ידי מהנדס בניין מומחה) לצורך איתור ליקוי בנייה קיימים ו/או פוטנציאליים. בסיום השירות, בעלי הדירה מקבלים לידיהם דו"ח הנדסי המורכב ממספר סעיפים שונים הכוללים בין היתר את הצהרת המהנדס, את סעיפי הבדיקה השונים אשר נבדקו במהלך הביקורת, את המידע המלא על ממצאי הבדיקה ואת החלופות לתיקון, לרבות, אומדן עלויות.

סעיף 2 לחוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 – ערבות חוק מכר

 חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נועד להגן על הכספים אותם משלמים רוכשי דירות חדשות לקבלן/יזם, וזאת למשל במקרים בהם הקבלן פושט את הרגל לפני סיום הליכי הבנייה ו/או אינו יכול להשלים את הבניה מכל סיבה אחרת אשר אינה תלויה ברוכשים. בסעיף2 לחוק זה הוסדרו התנאים לערבות חוק מכר ובין היתר נקבע כי מוכר הדירה לא יגבה מהרוכשים סכום העולה על 7% משווי הדירה מבלי שפעל באחת מהדרכים הבאות:

1. מוכר הדירה מסר לרוכש ערבות בנקאית לצורך הבטחת ההשבה של כלל הכספים אשר שולמו על ידי הרוכש למעט מחיר המע"מ, במקרים בהם המוכר לא יכול למסור את החזקה על הנכס כתוצאה מעיקול המוטל על המוכר, צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק חברות, צו כינוס או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה.
2. מוכר הדירה ביטח  את עצמו בפוליסת ביטוח להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ,
3. מוכר הדירה העביר על שם הרוכש את הבעלות ו/או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית כאשר הדירה או הקרקע  נטולי עיקול, שעבוד ו/או זכות לצד שלישי.
4. מוכר הדירה שעבד את הדירה ו/או הקרקע במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הרוכש או לטובת חברת נאמנות להבטחת החזרתם של הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר.
5. מוכר הדירה רשם לטובת הרוכש הערת אזהרה על דירה או חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית ללא משעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד שלישי, וזאת בהתאם להוראות המופיעות בחוק המקרקעין (סעיף 126) המונהג בישראל מאז שנת 1979.

חשוב לציין שכל הסעיפים המופיעים בחוק מכר (דירות )– (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תקפים גם למקרים בהם העסקה מתקיימת במסגרת פרויקטים חדשים למגורים וגם במסגרת רכישת דירה בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר חברת יזמות נדלן כזו או אחרת העוסקת בין היתר בתהליכי התחדשות עירונית בתל אביב או בכל עיר מגורים אחרת בישראל.
ערבות חוק מכר נועדה לצורך הגנה על הכספים אשר נמסרו על ידי הרוכשים כאשר מימוש הערבות יכול להיעשות בכל אחד מהמקרים הבאים:

• בכל אותם מקרים בהם ניתן צו פירוק או צו כינוס נכסים לחברת יזמות נדלן המשווקת או מבצעת את הפרויקט
• בכל אותם מקרים בהם הוחלט על הקפאת הליכים מצד אחד השותפים בפרויקט
• בכל אותם מקרים בהם ניתן צו פירוק כנגד החברה היזמית/קבלנית העומדת מאחורי הפרויקט
• בכל אותם מקרים בהם הוטל עיקול על הדירה מסיבה שאינה קשורה לרוכש
• בכל אותם מקרים בהם ניתנה פסיקת בית המשפט למימוש הערבות מכל סיבה שהיא

חשוב לציין שהאחריות על המצאת הערבות חלה על הצד המוכר בלבד. במקרים אלו, עומדת לרשות הרוכשים הזכות להגשת תלונה כנגד היזם/קבלן (המוכר) אצל הממונה על חוק המכר.

חוק מכר – סעיפי חוק נוספים

על מנת להגן על רוכשי דירות חדשות בישראל, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות) עוסק בין היתר גם בתנאים הנדרשים לצורך קבלת ליווי פיננסי לפרויקטים שונים בענף הנדל"ן. בחוק עצמו מופיעים התנאים החלים גם על היזם/קבלן (מוכר הדירות) וגם על המוסד הפיננסי המלווה, וזאת מתוך ראיה כוללת לטובת ציבור רוכשי הדירות. כמו כן, חשוב לציין שלאורך השנים תוקנו אי – אילו תיקונים בחוק המכר, שכל אחד מהם נועד להרחיב את ההגנה אותה מספק החוק לרוכשי דירות בישראל, וזאת על בסיס ההנחה הניצבת בעיגון החוק מלכתחילה, לפיה, קיימים פערי כוחות משמעותיים בין רוכשי דירות למוכרי הדירות, ולכן, מן הצדק להעניק הגנה לרוכשים. בין יתר התיקונים שבוצעו בחוק לאורך השנים תוכלו למצוא:

• חובת הדיווח מצד המוכר על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה אשר ניתנה לרוכש – הדיווח חייב להיעשות ליחידת חוק המכר תוך המועד שנקבע בחוק.
• ביטול רכיב המע"מ (מס ערך מוסף) מהערבויות.

בחוק המכר (דירות) מופיעים גם סעיפים העוסקים בנושא איחור במסירה, כאשר בסעיפי החוק, המוכר נדרש לפצות את הרוכשים במידה וקיים איחור של למעלה מחודש  ממועד המסירה המוגדר בהסכם המכר.

חוק המכר בפרויקטים מסוג תמ"א 38 – מה חשוב
לדעת?

רכישת דירה בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מסוג תמ"א 38 מהווים עסקאות מכר לכל דבר ועניין והם מוגדרים כך בהיבט המשפטי. כפועל יוצא מכך, חוק המכר במקרה זה נועד לצורך הבטחת השקעה של רוכשי הדירות החדשות בפרויקט, ובאותה מידה, נהוג כי לצורך קיום ההבטחה עבור בעלי הזכויות בפרויקט לכך שכל עבודות החיזוק והשדרוג של המבנה יתבצעו על הצד הטוב ביותר. חשוב לציין שחוק המכר תקף גם לרכישת דירה פרויקטים אחרים בתחום ההתחדשות העירונות, לרבות, פרויקטים מסוג תמ"א 38/2, פרויקטים מסוג פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי.

במקרים בהם היזם בפרויקט התחדשות עירונית מקבל מימון בנקאי הוא נדרש להעניק ערבויות. במקרים אלו, חשוב לציין שהליווי הבנקאי נעשה לאחר בדיקה קפדנית בכל הנוגע ליכולותיו הכלכליות של היזם והדבר משרת באופן עקיף גם את ציבור רוכשי הדירות החדשות ובעלי הזכויות.

ומה בנוגע לפרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש?

בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש, לרבות, מתחמי פינוי ובינוי ומבנים המיועדים לתמ"א 38/2, הערובה הכספית המקובלת ביותר היא ערבות בתנאי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ד – 1974 הערבות בד"כ ניתנת טרם פינוי הדיירים מדירותיהם.

לסיכום

לסיכום, חוק המכר הוא חוק צרכני בעל חשיבות רבה עבור כלל רוכשי הדירות בישראל והוא נועד לעגן את כל זכויות בעלי הקרקע בשילוב הגנה בפני בנייה רשלנית או בנייה בניגוד לתוכניות ותקנות הבנייה והבטיחות. תיקוני החוק לאורך השנים מעידים על חשיבות החוק ועל עצם היותו אמצעי משפטי בנועד להגן על רוכשי הדירות מפני עוולות כאלו ואחרות העשויות להתרחש בכל פרויקט מגורים חדש ו/או פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב או בכל עיר מגורים אחרת.

ליווי משפטי מטעם עורך דין מקרקעין לרוכשי דירות חדשות או ליווי מטעם חברה המתמחה בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, יסייע גם לכם, רוכשי דירות חדשות למגורים ובעלי זכויות במבנים המיועדים להתחדשות עירונית, להגן על מלוא הזכויות העומדות לרשותכם מתוקף חוק המכר וזאת עוד בטרם חתימתכם על הסכם מכר מול היזם/קבלן.

מידע נוסף: