בחירת נציגות דיירים בבניין לפני תמ"א 38

תמ"א 38 או בשמה המלא: תכנית מתאר ארצית שמספרה 38, הינה תוכנית מתאר ארצית שעיקרה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה בהתאם לתקן ישראלי 413  בין אם על ידי חיזוק המבנה הקיים ובין אם על ידי הריסת המבנה ובניית מבנה חדש תחתיו , תיקון 1 לתוכנית מתאר ארצית 38 ( המכונה תמ"א 38/1) עוסק בביצוע עבודות חיזוק למבנים קיימים ומאפשר ביצוע תוספת של עד 2.5 קומות על גבי המבנה הקיים תוך יצירת קירות הקשחה חיצוניים ופנימיים למבנה הקיים  , תיקון 2 לתוכנית מתאר ארצית 38 ( המכונה תמ"א 38/2 ) עוסק בהריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו התואם תקן רעידות אדמה 413 , העבודות כוללת הגדלה משמעותית של זכויות הבניה , תוספת חניות מחסנים ומרפסות שמש.

מה חשוב לדעת על תמ"א 38 מסוג 1 ו-2?

הצעד הראשון לקראת הוצאתו לפועל של פרויקט התחדשות עירונית בשני המסלולים הוא בדיקת הסכמה עקרונית של בעלי הזכויות במקרקעין לביצוע פרויקט התחדשות עירונית באחת משתי החלופות מטה

מסלול חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1) – במסלול זה על מנת לקדם פרויקט יש לקבל את הסכמת 67% מבעלי הזכויות במקרקעין המחזיקים 67% מהרכוש המשותף לביצוע פרויקט במתכונת חיזוק ותוספת

מסלול הריסה ובניה (תמ"א 38/2) – במסלול זה על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית יש לקבל את הסכמת 80% מבעלי הזכויות במקרקעין המחזיקים ב 80% מהרכוש המשותף לביצוע פרויקט במתכונת הריסה ובניה.

בשני המקרים, הפרויקטים מחייבים קבלת אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה הפועלת מטעם הרשות המקומית שבשטחה מצויים המבנים המיועדים, כאשר היקף זכויות הבנייה הניתנות ליזם העומד מאחורי הפרויקט, נקבע אף הוא על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כפועל יוצא מכך, בכל פרויקט תמ"א מסוג 38/1 ו-38/2, מעורבים ארבעה  גופים עיקריים:

1. בעלי הזכויות במבנה המיועד לתמ"א 38/1 או 38/2
2. היזם הנוטל בכל העלויות הכספיות הנלוות לפרויקט תמורת מימוש זכויות הבנייה העודפות.
3. הרשות המקומית.
4. המפקחת על הבתים המשותפים

אם כך, מהי נציגות דיירים בבניין המיועד לעבודות תמ"א 38?

 הצעד השני לקראת הוצאתו לפועל של פרויקט התחדשות עירונית הוא בחירת נציגות בעלי קרקע אשר תהווה הצינור המקשר בין היזם לבין שאר בעלי הקרקע , עורך הדין המייצג ומפקח העבודות מטעם הבעלים , הנציגות נבחרת בהצבעת בעלי הקרקע , קיימת עדיפות בבחירת הנציגים לבעלי קרקע שלהם זיקה לתחום בין אם בהיבט משפטי ,הנדסי , חברתי או עסקי .

נציגות הבעלים מייצגת את הבעלים בבחירת עו"ד מייצג (אשר שכרו משולם על ידי היזם) , בחירת מפקח בעלים ( אשר שכרו משולם על ידי היזם) , בהליך בחירת היזם וניהול מו"מ מסחרי מול היזם , ניהול ההליך המשפטי מול היזם ( בעזרת העו"ד הנבחר) , העברת כל החומר לאישור הבעלים טרם חתימת ההסכם ועוד.

נציגות זו מחויבת לייצג את בעלי הדירות נאמנה לאורך כל שלבי ביצוע עבודות התמ"א ולהגן על מלוא האינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות, כאשר הסמכות הניתנת לחברי הנציגות נובעת מכוחו של כתב השראה הניתן לה על ידי כל אחד/ת מבעלי הזכויות במבנה במסגרת מתן הסכמתו לביצוע עבודות תמ"א 38.

בחירת נציגות – כיצד?

כאשר בוחרים נציגות דיירים אשר תייצג נאמנה את כל בעלי הזכויות במבנה, קיימת חשיבות רבה למינויה של נציגות רב גונית שהחברים בה מבינים היטב את אחריות תפקידם ואת הפעולות השונות לגביהן הם אחראיים לאורך כל תקופת העבודות. חשוב לציין שחברי הנציגות אינם חייבים להיות חברי ועד הבית במבנה. אחד הדברים הקטנים שעושים את כל ההבדל הוא בחירת נציגות דיירים מכל סוג של דירה (עורף, חזית, דירה גדולה או קטנה וכדומה) וכמובן להקפיד על מספר אי זוגי על מנת שלא להגיע לתוצאת תיקו. כך אגב, ייווצר מצב של יכולת להנעה ורתימה על ידי בעלי כוח. כמו כן, חשוב למנות חברי נציגות בעלי פניות לצורך קידום הפרויקט.