ערבויות חוק מכר - כל מה שאתם צריכים לדעת

חוק מכר (דירות) המונהג בישראל מאז שנת 1974 הוא חוק צרכני שנועד, בין היתר, להגן על הכספים אותם משלמים רוכשי דירות חדשות ליזם/קבלן בפרויקט, כאשר אחת המטרות העיקריות של החוק היא להבטיח שבמקרים בהם עסקת הנדל"ן לא תצא לפועל בסופו של דבר, מנסיבות כאלו ואחרות, אשר אינן תלויות ברוכשים, כספי הרוכשים לא ירדו לטמיון.

אם כך, מה הן ערבויות חוק מכר?

רבות חוק מכר היא למעשה הסעד העיקרי אותו מספק היזם/קבלן בפרויקט מגורים לרוכשי הדירות בתחילת העסקה. ערבות זו היא ערבות המוענקת על ידי הקבלן/יזם והיא משמשת למטרות ערבון לכך שהכספים המשולמים על ידי הרוכשים לא ירדו לטמיון עד לגמר העסקה. חשוב לציין שהערבות יכולה להיות גם בבטוחות כגון רישום הערת אזהרה. את הערבות המוענקת על ידי הקבלן/יזם בפרויקט, הרוכשים יכולים לממש גם במקרים של פשיטת רגל מצד הקבלן/יזם, בעיה בירוקרטית כזו או אחרת  שלא מאפשרת את המשך הפרויקט וכדומה. חשוב לציין שערבות חוק מכר מחייבת גם יזמים וקבלנים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית, לרבות, פרויקטים מסוג תמ"א 38.

איך זה עובד?

על פי חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשיי דירות, תשל"ה- 1974, בכל אותם מקרים בהם הרוכש מוסר לידי הקבלן/יזם כ-7 אחוזים ומעלה מהעלות הכוללת של הדירה אותה הוא מעוניין לרכוש, הקבלן/יזם מחויב במתן בטוחה שלמעשה נועדה להגן על זכויות הרוכש. באופן זה, הבטוחה משמשת כסוג של "ביטוח" שנועד להבטיח שהכספים אשר שולמו על ידי הרוכשים לא ירדו לטמיון.

בשנת 2011 נכנסו לתוקפן תקנות  המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), תשע"א-2010, שלמעשה מסדירות באופן ברור יותר את נושא הערבות הבנקאית, וזאת במסגרת הגדרת נוסח כתב ערבות לפי חוק מכר. על פי נוסח זה הערבות תכלול בין היתר את הפרטים הבאים:

• פרטי הנכס שלגביו מוענקת הערבות
• מהות הערבות
• מועדי התשלום
• מועד פקיעת הערבות
• המחאת הזכויות על פי הערבות

כפי שציינו לעיל, החוק קובע כי בכל אותם מקרים בהם היזם/קבלן, דורש קבלת סכומים הגבוהים מ-7% משווי הנכס, הקבלן מחויב לספק לרוכשים בטחונות על פי החוק .

ערבות חוק מכר – מה היא חשיבותה?

ערבות חוק מכר נועדה, בין היתר, להבטיח שהכספים המשולמים על ידי רוכשי הדירות לא ירדו לטמיון בכל אותם מקרים בהם עסקת הנדל"ן לא יוצאת לפועל מסיבה כזו או אחרת אשר אינה תלויה ברוכשים. בשלב זה חשוב לציין שהחזקה על הדירה שייכת לקבלן גם בשלבים מתקדמים של הבנייה ובמקרים מסוימים גם לאחר שהבנייה הושלמה.

מהי מידת ההגנה של ערבות חוק מכר?

ערבות חוק מכר אומנם מעניקה מידה רחבה של הגנה לרוכשים, אך היא אינה כוללת התחייבות למועד בו הנכס יועבר לידי הרוכש והיא איננה מתייחסת גם לקצב התקדמות הבנייה בפרויקט. כפועל יוצא מכך, כל עיכוב בלוחות הזמנים לא יכול להוות עילה למימוש ערבות חוק המכר. כך גם במקרים בהם המפרט הטכני של הנכס אינו תואם את מה שהובטח לרוכשים, הרוכשים לא יוכלו לממש את ערבות חוק המכר.

אם כך, באילו מקרים הערבות מספקת הגנה לרוכשים?

ערבות חוק מכר נועדה בעיקרה להבטחת הכספים במקרים בהם הקבלן/יזם אינו מספק לרוכשים את הדירה אותה הם רכשו ושלגביה ניתנה הערבות מלכתחילה. מקרים אלו עלולים להתרחש כאשר הקבלן/יזם אינו מצליח להשלים את הפרויקט מכיוון שהוא נכנס להליך של פשיטת רגל ו/או למשל במקרים בהם הוא נכנס להליך של פירוק חברות. כמו כן, עשויים להתרחש מקרים בהם אילוצי בירוקרטיה מונעים מהקבלן להשלים את הפרויקט וגם במקרים אלו הערבות מספקת הגנה לכספי הרוכשים אשר שולמו. מימוש הערבות יכול להיעשות בכל אחד מהמקרים הבאים:

• פירוק או כינוס נכסים של חברת יזמות נדלן המשווקת או מבצעת את הפרויקט
• הקפאת הליכים של אחד השותפים בפרויקט
• צו פירוק עבור העברה היזמית/קבלנית העומדת מאחורי הפרויקט
• הטלת עיקול על הדירה מסיבה שאינה קשורה לרוכש
• פסיקת בית המשפט למימוש הערבות מכל סיבה שיהא

חשוב לציין שתהליך מימוש הערבות עשוי להיות תהליך משפטי מתמשך, וזאת לנוכח העובדה שהבנקים המלווים את הפרויקט עשויים לעכב את תהליך מימוש הערבות עד למועד קבלת פסק דין או כל החלטה שיפוטית אחרת המורה להם לממש את ערבות חוק המכר.

כיצד תוכלו להגביר את ההגנה על הכספים שלכם?

אנו ממליצים לכם להימנע מהעברת כספים בשווי של למעלה מ-7% אחוזים משווי הנכס במידה והכספים אותם החלטתם להעביר אינם מבוטחים באחת מהדרכים הבאות:

• ערבות בנקאית
• פוליסת ביטוח מטעם חברת ביטוח מוכרת
• שעבוד הדירה ו/או חלק יחסי מהקרקע באמצעות משכנתא לטובת רוכש הדירה
• הערת אזהרה לטובת הרוכש
• העברת בעלות על שם הרוכש

שימו לב – לפני חתימה על הסכם מכר, וודאו שהיזם/קבלן מספק לכם ערבויות חוק מכר על פי חוק ובהתאם לאחוז התשלום מתוך מחיר הדירה.

מה עוד חשוב לדעת על ערבות חוק מכר?

• כפי שציינו לעיל, ערבות חוק מכר מחייבת גם יזמים וקבלנים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות, פרויקטים מסוג תמ"א 38, פינוי בינוי ובינוי פינוי.
• במקרים בהם מדובר בפרויקטים המנוהלים על ידי קבוצת רכישה, אין צורך בערבויות חוק מכר
• בכל אותם מקרים בהם היזם/קבלן לא מספק לכם ערבות אף על פי שהוא התחייב לכך במעמד החתימה על החוזה מולו, אתם רשאים להגיש נגדו תלונה אצל הממונה על חוק המכר.

זכרו –  ערבות חוק המכר נועדה להגן על הכספים אותם אתם נדרשים לשלם ליזם/קבלן בפרויקט מגורים כזה או אחר בו אתם רוכשים דירה, כאשר הדרך המומלצת ביותר לחתימה על החוזה היא במסגרת שכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין אשר יבדוק עבורכם את תנאי החוזה והערבויות.

מידע נוסף: